Az átadástól az értékteremtésig: BIM-alapú üzemeltetés beruházóknak

Egy ingatlanberuházás sikere nem kizárólag azon múlik, hogy az épület határidőre, a meghatározott költségkereten belül és az elvárt műszaki tartalommal készül-e el. A valódi
teljesítmény az átadást követő években válik láthatóvá: mennyire gazdaságosan üzemeltethető
az ingatlan, milyen gyorsan kezelhetők a műszaki problémák, tervezhetők-e a karbantartások,
és rendelkezésre állnak-e a megalapozott tulajdonosi döntésekhez szükséges információk.

Az AFMTEC Services által létrehozott BIM-alapú létesítményüzemeltetési modell ezt a hosszú távú beruházói szemléletet támogatja. Jelentőségét az is alátámasztja, hogy az Egyesült Királyságtól az Egyesült Államokon át Szingapúrig hasonló irányba fejlődik az épített környezet digitalizációja: az épülethez kapcsolódó adatokat már nem egyszeri projektdokumentációként, hanem a teljes életciklus során hasznosítható vagyonelemként kezelik.

A nemzetközi tapasztalatok szerint a BIM-alapú üzemeltetésből származó megtakarítás nagysága nem automatikus, és nem pusztán a modell elkészítésétől függ. A tényleges eredményt a modell adatminősége, az üzemeltetési folyamatokhoz való illeszkedése, a rendszerintegrációk mélysége, valamint az határozza meg, hogy az adatokat a tulajdonos és az
üzemeltető valóban használja-e a napi döntések során.

Nem egyszerű 3D modell, hanem működési információs rendszer

A BIM-et még ma is sokan elsősorban háromdimenziós tervezési technológiának tekintik. Az üzemeltetési BIM-modell – nemzetközi terminológiával Asset Information Model, azaz AIM – azonban ennél lényegesen többet jelent.

Az AIM olyan strukturált digitális információs környezet, amelyben az épület geometriai
megjelenítése összekapcsolható többek között:

• a beépített berendezések műszaki adataival;
• az eszközök pontos helyével és rendszerkapcsolataival;
• a gyártói, garanciális és beszállítói információkkal;
• a kezelési és karbantartási dokumentációval;
• a tervezett ellenőrzési és karbantartási ciklusokkal;
• a helyiségek funkcióival és területi adataival;
• valamint az üzemeltetés során keletkező teljesítményadatokkal.

A beruházó így nem egymástól elszigetelt tervfájlokat, táblázatokat és dokumentummappákat
kap, hanem egy egységes, kereshető és továbbfejleszthető információs rendszert.

Ez összhangban áll az ISO 19650-3 nemzetközi szabvány szemléletével is, amely az üzemeltetési szakasz információkezelését szabályozott és ismételhető folyamatként kezeli. A szabvány egyik lényeges üzenete, hogy az eszköztulajdonosnak és az üzemeltetőnek kell meghatároznia, milyen információkra van szüksége, milyen minőségben és milyen eseményekhez kapcsolódóan.

Mekkora hosszú távú megtakarítást jelenthet?

A nemzetközi kutatások és gyakorlati projektek eltérő eredményekről számolnak be, mert nem minden BIM-alapú üzemeltetési rendszer azonos mélységű. Van, ahol a modell elsősorban a dokumentumok és eszközadatok gyorsabb elérését támogatja, máshol már összekapcsolódik a CAFM-, BMS- és IoT-rendszerekkel, és aktívan segíti az energiaoptimalizálást vagy a prediktív karbantartást. Ezért beruházói előszámításnál nem egyetlen megtakarítási százalékkal, hanem több megvalósítási forgatókönyvvel érdemes számolni.

Konzervatív megvalósítás: 2–5% megtakarítás

Ebben az esetben az üzemeltetési BIM-modell elsősorban megbízható digitális eszköznyilvántartásként és dokumentációs háttérként működik. Gyorsítja az információkeresést, támogatja a hibák helyének azonosítását, és csökkenti a hiányos vagy párhuzamos nyilvántartásokból eredő veszteségeket.

Ez a szint jellemzően akkor érhető el, ha:

• elkészül az ellenőrzött eszköz- és helyiségnyilvántartás;
• a műszaki dokumentáció közvetlenül kapcsolódik a modell elemeihez;
• az üzemeltetők hozzáférnek a rendszerhez és használják azt;
• de még nincs teljes CAFM-, BMS- vagy IoT-integráció.

A megtakarítás fő forrása ilyenkor az adminisztrációs idő csökkenése, a gyorsabb
információelérés, a felesleges helyszíni felmérések elkerülése és a pontosabb
munkaszervezés.

Integrált megvalósítás: 5–10% megtakarítás

A középső sáv akkor válhat reálissá, ha az AIM-modell nem önálló rendszerként működik, hanem összekapcsolódik a létesítménygazdálkodási folyamatokkal. A modellből származó
adatok bekerülnek a CAFM-rendszerbe, támogatják a megelőző karbantartást, a hibajegykezelést, az eszközcserék tervezését és a szolgáltatói teljesítmények ellenőrzését.

Egy adatvezérelt létesítményüzemeltetésre készített nemzetközi üzleti modell egy 10 000
négyzetméteres épület esetében körülbelül 10%-os éves üzemeltetési és karbantartási
megtakarítást tekintett konzervatív lehetőségnek. Ez nem minden épületre automatikusan
alkalmazható érték, de jól mutatja, hogy a strukturált adatok és a folyamatintegráció már
érzékelhető üzleti eredményt teremthet.

Ehhez a szinthez általában szükséges:

a megbízható és ellenőrzött eszközadatbázis;

• a BIM és a CAFM-rendszer közötti adatkapcsolat;
• a tervszerű megelőző karbantartás;
• az egységes hibajegy- és munkalapkezelés;
• az üzemeltetési teljesítménymutatók rendszeres követése;
• valamint a modell folyamatos frissítése.

Fejlett, adatvezérelt működés: 10–20% megtakarítás

A magasabb megtakarítási sáv olyan érett megvalósítás esetén lehet elérhető, ahol a BIMmodell, a CAFM, a BMS és az IoT-rendszerek egységes információs környezetben működnek. Az üzemeltetési döntések valós adatokra épülnek, megjelenik az állapotalapú vagy prediktív karbantartás, és az épület működését folyamatosan optimalizálják.

Működő épületüzemeltetési digitális ikreket vizsgáló nemzetközi kutatások a számszerűsített esetekben többek között 14,5%-os HVAC-energia-megtakarítást, 30%-os fűtésienergiamegtakarítást és 34%-os villamosenergia-költségcsökkenést azonosítottak. Egy másik esettanulmány BIM-alapú prediktív karbantartási rendszer alkalmazásával mintegy 22%-os éves karbantartásiköltség-csökkenést mutatott ki.

Ezek a magasabb százalékok azonban jellemzően egy-egy konkrét költségkategóriára – például az energiára vagy a karbantartásra – vonatkoznak, nem az ingatlan teljes üzemeltetési költségére. Ezért a teljes költségbázisra vetített, hosszú távú beruházói tervezésnél a 10–20%- os sáv tekinthető megfelelően óvatos felső forgatókönyvnek egy jól megvalósított, aktívan használt rendszer esetében.

Mikor lehet 20% feletti eredmény?

Egyes részfolyamatokban a 20%-ot meghaladó javulás is előfordulhat. Ilyen lehet például:

• a keresési és adminisztrációs idő csökkenése;
• az ismétlődő munkák visszaszorítása;
• egy rosszul szabályozott épület energiafelhasználásának optimalizálása;
• a nem tervezett meghibásodások számának csökkentése;
• vagy egy korábban tisztán reaktív karbantartási rendszer átalakítása.

Ezeket az eredményeket azonban nem célszerű automatikusan a teljes üzemeltetési költségre kivetíteni. A hiteles üzleti tervnek mindig az adott épület kiinduló állapotából, költségszerkezetéből és meghatározott felhasználási eseteiből kell kiindulnia.

Összességében egy beruházó az érintett üzemeltetési költségbázison körülbelül 2–20% közötti hosszú távú megtakarítási potenciállal számolhat, a megvalósítás érettségétől függően. Ez nem garantált hozam, hanem nemzetközi eredményekből levezetett tervezési sáv. A tényleges megtakarítást minden projektben méréssel és előre kijelölt teljesítménymutatókkal kell igazolni.

Mit tanulhatnak a magyar beruházók a nemzetközi gyakorlatból?

A nemzetközi tapasztalatok alapján nem önmagában a technológia bevezetése teremti meg a
BIM értékét. A siker azon múlik, hogy a modell tartalma egyértelmű beruházói és üzemeltetési célokhoz kapcsolódik-e.

Brit tapasztalat: az üzemeltetést már a projekt elején be kell vonni

Az Egyesült Királyság Government Soft Landings megközelítése arra épül, hogy a végfelhasználók és az üzemeltetők követelményei már a beruházás kezdetén megjelenjenek. A brit gyakorlatban a működési költségek, a karbantarthatóság, az energia- és környezeti teljesítmény, az oktatás, a próbaüzem és az átadás nem a projekt végén felmerülő részletkérdések, hanem a tervezés során folyamatosan ellenőrzött szempontok.

A brit infrastruktúra-fejlesztési stratégia szerint ez a korai bevonás és a meghatározott információcsere teszi lehetővé, hogy az épület karbantarthatóságát és teljesítménycéljait már a tervek fejlődése közben vizsgálják.

Az AFMTEC Services ezt a tapasztalatot azzal tudja közvetlenül a beruházó javára fordítani, hogy az üzemeltetési információigényeket már a BIM-követelmények meghatározásakor beépíti a projektbe. Így a modell nem utólag próbálja rekonstruálni az épület adatait, hanem a tervezés és a kivitelezés során fokozatosan épül fel.

Európai tapasztalat: a BIM beruházói irányítási eszköz

Az EU BIM Task Group a BIM-et a teljes életcikluson átívelő stratégiai eszközként határozza meg. Az európai megközelítésben a BIM nem egyetlen szoftver vagy kötelezően elkészítendő modell, hanem az együttműködés, az információcsere és a döntéshozatal közös kerete.

Az EU BIM Kézikönyv különösen fontosnak tartja, hogy a megrendelő egyértelmű követelményeket határozzon meg, szabványos folyamatokat alkalmazzon, és az elvárt eredményeket a projekt céljaihoz kapcsolja.

Az EU BIM Task Group emellett külön költséghaszon módszertant is kidolgozott annak vizsgálatára, hogy egy-egy projekt esetében milyen ráfordításokkal és várható előnyökkel járhat a BIM alkalmazása. Ennek megfelelően az AFMTEC Services modelljének kialakítása nem az adatok korlátlan felhalmozásáról szól. A cél annak meghatározása, hogy a beruházónak és az üzemeltetőnek valóban mely információkra lesz szüksége. Ez csökkentheti a felesleges modellezést, miközben biztosítja, hogy a döntésekhez szükséges adatok megfelelő minőségben rendelkezésre álljanak.

Amerikai tapasztalat: nyílt és továbbadható adatokra van szükség

Az Egyesült Államok egyik legnagyobb állami ingatlankezelő szervezete, a General Services
Administration már korai BIM- és létesítményüzemeltetési programjaiban felismerte, hogy az
üzemeltetési modell értékét az adatok átadhatósága és rendszerek közötti felhasználhatósága
határozza meg.

A GSA létesítményüzemeltetési BIM-útmutatója ezért kiemeli a nyílt adatcsere-szabványok,
így az IFC és a COBie szerepét, valamint a BIM-adatok létesítménygazdálkodási rendszerekkel történő integrációját. A cél az, hogy a beruházó ne váljon egyetlen szoftver vagy szolgáltató foglyává, és az információ a későbbi rendszerekben is használható maradjon.

Ez a szemlélet az AFMTEC Services munkájában az interoperabilitás előtérbe helyezésével hasznosítható. A modell adatstruktúráját úgy érdemes kialakítani, hogy az kapcsolódhasson a beruházó CAFM-, BMS-, vállalatirányítási vagy más üzemeltetési rendszereihez. A beruházó számára így nemcsak egy modell, hanem hosszú távon hozzáférhető és továbbadható adatállomány jön létre.

Szingapúri tapasztalat: a karbantarthatóság tervezési kérdés

Szingapúr építésügyi hatósága, a Building and Construction Authority a tervezést, a kivitelezést és az üzemeltetést egységes digitális értékláncként kezeli. A szingapúri gyakorlat egyik alapelve a „Design for Maintainability”, vagyis a karbantarthatóságra történő tervezés. A BCA eszközinformáció-átadási BIM-útmutatója hangsúlyozza, hogy a BIM-ben a geometriai és nem geometriai adatoknak a tervezéstől a kivitelezésen át az üzemeltetésig folyamatosan épülniük kell. A Smart Facilities Management program pedig a technológia, a folyamatok és az emberek integrációját tekinti az adatvezérelt épületüzemeltetés alapjának.

Az AFMTEC Services által kialakított modellben ez a tapasztalat úgy jelenhet meg, hogy az üzemeltetők már a tervezési szakaszban ellenőrizhetik a berendezések hozzáférhetőségét, a karbantartási területeket, a helyiségek használhatóságát és az egyes műszaki rendszerek üzemeltetési összefüggéseit. Ez segíthet elkerülni, hogy egy későbbi működési probléma csak az épület elkészülte után derüljön ki.

Miért kell már a beruházás elején gondolni az üzemeltetésre?

A BIM-alapú üzemeltetés eredménye nagyrészt jóval az épület átadása előtt eldől. A tulajdonosnak és a beruházónak már a koncepcióalkotás, illetve a tervezési program összeállítása során meg kell határoznia, milyen információkra lesz szüksége az épület működtetéséhez.

A legfontosabb üzemeltetési döntések korán születnek meg

Az épület tájolása, gépészeti koncepciója, automatizálási rendszere, anyaghasználata, berendezéseinek elhelyezése és karbantarthatósága már a tervezés során meghatározódik. Egy
nehezen hozzáférhető gépészeti berendezés vagy rosszul kialakított karbantartási útvonal problémáját az átadás után már csak jelentős ráfordítással lehet korrigálni.

Ha az üzemeltető és a BIM-szakértő időben bekapcsolódik, ezek a szempontok még akkor
vizsgálhatók, amikor a módosítás elsősorban tervezési döntést, nem pedig költséges átépítést
jelent.

Az adatokat keletkezésükkor a leghatékonyabb összegyűjteni

A berendezések műszaki, gyártói és garanciális adatai a beszerzés és a beépítés során állnak
rendelkezésre. Sokkal egyszerűbb és megbízhatóbb ezeket ekkor, előre meghatározott struktúrában rögzíteni, mint évekkel később helyszíni felmérésekkel, régi dokumentumokból vagy beszállítói levelezésekből rekonstruálni.

A BIM-követelményeket ezért már a tervezői és kivitelezői szerződésekben is rögzíteni kell. Ha az elvárt adatok, felelősségek és ellenőrzési pontok nem szerepelnek a projekt követelményei között, azokat az átadás előtt már nehéz vagy költséges pótolni.

A megfelelő rendszerintegrációt előre kell megtervezni

Ha a tulajdonos a későbbiekben össze szeretné kapcsolni a BIM-modellt a CAFM-, BMS-, IoT- vagy vállalatirányítási rendszerével, már a projekt elején tisztázni kell az adatstruktúrát, az eszközazonosítókat és az adatcsere módját.

Egy egységes azonosítási rendszer nélkül előfordulhat, hogy ugyanaz a berendezés eltérő néven és kóddal jelenik meg a tervezői modellben, a kivitelezői nyilvántartásban, a BMS-ben és a CAFM-rendszerben. Ezek utólagos összehangolása jelentős manuális munkát és bizonytalanságot eredményezhet.

A megtakarításhoz mérési alapvonalra van szükség

A tulajdonos csak akkor tudja igazolni a BIM-alapú üzemeltetés üzleti eredményét, ha előre
meghatározza, mit szeretne javítani és hogyan fogja mérni a változást.

Ilyen mutató lehet például:

• az éves karbantartási költség;
• a nem tervezett meghibásodások száma;
• a hibák átlagos elhárítási ideje;
• az energiafelhasználás;
• a garanciális igények érvényesítésének aránya;
• az eszközadatok teljessége;
• vagy az üzemeltetői információkereséssel töltött idő.

A BIM-alapú üzemeltetés előnyei nem mindig egyszerre jelentkeznek. Az adatminőség javulása, a megelőző karbantartás és az energiaoptimalizálás hatása fokozatosan, több éves távlatban válik mérhetővé.

„Úgyis eladjuk vagy kiszervezzük az üzemeltetést” – miért hibás ez a gondolkodás?

Beruházói oldalon gyakori érv, hogy nem indokolt többletköltséget fordítani az üzemeltetési BIM-modellre, mert az ingatlant az elkészülte után értékesítik, vagy az üzemeltetést külső szolgáltatóra bízzák.

Ez rövid távú projektlogikából érthetőnek tűnhet, az ingatlan teljes életciklusa alapján azonban hibás döntés.

Az üzemeltetés kiszervezhető, a gazdasági következményei nem

Egy külső facility management szolgáltató átveheti a napi működtetés feladatait, de az épület rossz működésének pénzügyi következményei továbbra is a tulajdonost terhelik. A hiányos dokumentáció, a pontatlan eszközadatok és az átláthatatlan műszaki állapot miatt az üzemeltetőnek gyakran saját felméréseket kell végeznie. Ennek költsége közvetlenül vagy a szolgáltatási díjba beépítve végül a tulajdonosnál jelenik meg.

A külső üzemeltető az információhiányból eredő kockázatot is beárazhatja az ajánlatába. Ha nem áll rendelkezésére pontos eszközlista, karbantartási előzmény és megbízható műszaki dokumentáció, nagyobb tartalékot kell képeznie a váratlan feladatokra. Az alacsonyabb kezdeti beruházási költség így magasabb üzemeltetési díjban, több pótmunkában és gyengébb szolgáltatási színvonalban térhet vissza.

Az üzemeltetés kiszervezése tehát nem csökkenti, hanem inkább növeli az egységes és tulajdonosi ellenőrzés alatt álló adatbázis jelentőségét. A BIM-alapú modell lehetővé teszi, hogy szolgáltatóváltáskor az épület tudása ne az aktuális üzemeltető rendszerében vagy munkatársainál maradjon, hanem a tulajdonos átadható adatvagyonának része legyen.

Az értékesítés nem szünteti meg az életciklus-költségeket

Az a beruházó, aki az átadás után értékesíteni kívánja az ingatlant, könnyen úgy gondolhatja,
hogy a későbbi üzemeltetési költségek már nem őt érintik. A vevő azonban éppen ezeket a
jövőbeli költségeket és kockázatokat fogja vizsgálni az átvilágítás és az ártárgyalás során.

Egy professzionális vevő nemcsak a jelenlegi műszaki állapotot értékeli, hanem azt is, hogy:

• milyen üzemeltetési és karbantartási költségekre számíthat;
• milyen eszközcserék és felújítások várhatók;
• vannak-e rejtett műszaki vagy dokumentációs kockázatok;
• mennyire ellenőrizhetők a terület- és eszközadatok;
• milyen energia- és teljesítményadatok állnak rendelkezésre;
• valamint milyen gyorsan integrálható az ingatlan a vevő saját üzemeltetési
  rendszerébe.

A hiányos információ bizonytalanságot jelent. A bizonytalanságot pedig a vevő rendszerint
alacsonyabb ajánlati árban, kockázati levonásban, szigorúbb garanciális feltételekben vagy
hosszabb átvilágítási folyamatban érvényesíti.

A megtakarított kezdeti BIM-költség ezért az értékesítéskor akár többszörösen is visszaüthet:
a beruházó gyengébb tárgyalási pozícióba kerülhet, és nehezebben tudja bizonyítani az
ingatlan műszaki minőségét, várható működési költségeit és hosszú távú értékét.

A BIM-modell növelheti az ingatlan eladási értékét

Egy jól felépített és naprakész üzemeltetési BIM-modell nem pusztán technikai melléklet, hanem az ingatlan értékét támogató digitális adatvagyon.

A modell növelheti az eladási értéket, illetve annak megalapozottságát azáltal, hogy:

• gyorsabbá és átláthatóbbá teszi a műszaki átvilágítást;
• csökkenti a vevő információs kockázatát;
• igazolhatóbbá teszi az épület műszaki tartalmát és állapotát;
• bemutathatóvá teszi a várható karbantartási és csereköltségeket;
• alátámasztja az energia- és üzemeltetési teljesítményt;
• megkönnyíti a vevő saját CAFM- vagy eszközgazdálkodási rendszerébe történő
  integrációt;
• és támogatja az ingatlan jövőbeli fejlesztésének, átalakításának vagy
  funkcióváltásának megtervezését.

A BIM és az életciklusköltségek összekapcsolását vizsgáló nemzetközi kutatások szerint strukturált műszaki és pénzügyi információ növeli az ingatlanértékelés átláthatóságát és megalapozottságát. Az Európai Unió digitális épületnaplóval kapcsolatos fejlesztései szintén abból indulnak ki, hogy a teljes életcikluson át hozzáférhető épületadatok erősítik az átláthatóságot, a bizalmat és a megalapozott döntéshozatalt.

Nem állítható, hogy minden BIM-modellel rendelkező épület automatikusan azonos mértékű
árprémiumot ér el. Az eladási értékre gyakorolt hatás az ingatlan típusától, műszaki állapotától, az adatok minőségétől és a vevői körtől is függ. Egy auditálható, naprakész és rendszerekbe integrálható modell azonban jelentősen erősítheti az ingatlan piaci pozícióját, mérsékelheti a vevő által alkalmazott kockázati diszkontot, és alátámaszthatja a magasabb eladási értéket.

A beruházó kilépése nem az épület életciklusának vége

A beruházás üzleti időhorizontja lehet három, öt vagy tíz év, maga a létesítmény azonban több
évtizeden keresztül működik. Ezért a projekt információs és üzemeltetési irányát nem kizárólag az első tulajdonos tervezett tartási ideje alapján kell meghatározni. A helyes megközelítés az, hogy a beruházó a létesítmény teljes életciklusából indul ki, és olyan digitális alapot hoz létre, amely:

• az első üzemeltető számára azonnal használható;
• szolgáltatóváltáskor átadható;
• tulajdonosváltáskor értéket képvisel;
• felújításkor és átalakításkor továbbhasznosítható;
• valamint az épület változásaival együtt frissíthető.

A BIM-alapú üzemeltetési modellbe fektetett kezdeti összeg ezért nem elvesző többletköltség.
Olyan életciklus-befektetés, amelynek értéke a későbbi működési megtakarításokban, az alacsonyabb kockázatokban, a könnyebb üzemeltetőváltásban és az ingatlan jobb
értékesíthetőségében realizálódhat.

Hogyan válik mindez beruházói előnnyé?

Átláthatóbb és ellenőrizhetőbb átadás

A kivitelezés és az üzemeltetés közötti átmenet sok beruházás egyik legkritikusabb időszaka.
Ekkor kell átadni a megvalósult állapot dokumentációját, a beépített eszközök adatait, a
garanciákat, a kezelési útmutatókat és a karbantartási előírásokat.

Ha ezek követelményeit már a projekt elején rögzítik, az információkat nem utólag, különböző formátumokból kell összegyűjteni. Az AFMTEC Services az adatok teljességének, szerkezetének és megfelelőségének ellenőrzésével támogathatja az átadás-átvételt.

A beruházó így nemcsak azt ellenőrizheti, hogy fizikailag elkészült-e az épület, hanem azt is,
hogy létrejött-e a működtetéséhez szükséges digitális információs háttér.

Tervezhetőbb üzemeltetési költségek

A pontos eszközállomány, a karbantartási ciklusok és a műszaki kapcsolatok ismerete jobb
alapot teremthet az éves üzemeltetési tervek, a felújítási programok és a hosszú távú
beruházási döntések elkészítéséhez.

A modellből kinyerhető adatok segíthetik a karbantartási igények rangsorolását, az eszközcserék előrejelzését és a szolgáltatói teljesítmények ellenőrzését. A tulajdonos így a
reaktív hibakezelés helyett fokozatosan tervezettebb, megelőző szemléletű működésre térhet
át.

Gyorsabb hibaelhárítás

Meghibásodás esetén az üzemeltető a modellben azonosíthatja az érintett eszközt, annak
pontos helyét, műszaki paramétereit, kapcsolódó rendszereit és dokumentációját. Ez csökkentheti az információkereséssel és helyszíni feltárással töltött időt. A BIM és a CAFM-rendszer összekapcsolása esetén az eszközadatok a munkalapokhoz, hibajegyekhez és karbantartási előzményekhez is rendelhetők. Így az épület működéséről idővel egyre értékesebb, döntéstámogatásra alkalmas adatkészlet épülhet fel.

Jobb portfóliószintű döntések

Több ingatlannal rendelkező beruházók és tulajdonosok számára különösen fontos az egységes adatstruktúra. Ha minden épületben azonos logika szerint történik az eszközök, helyiségek és műszaki rendszerek nyilvántartása, összehasonlíthatóvá válhatnak az üzemeltetési költségek, a hibák, az energiafelhasználás és az eszközállapotok.

Ez már nemcsak létesítményüzemeltetési, hanem tulajdonosi és befektetési döntéstámogatási
lehetőség is. Segítheti annak meghatározását, hogy hol indokolt felújítás, eszközcsere,
funkcióváltás vagy további fejlesztés.

A modelltől a digitális ikerig

A nemzetközi fejlődés következő szintjét a BIM-modell és az épület élő rendszereinek
összekapcsolása jelenti. Az AFMTEC Services által létrehozott üzemeltetési modell integrálható CAFM-, BMS- és IoT-megoldásokkal, így a statikus műszaki adatok mellett az épület működéséből érkező információk is felhasználhatók. Egy ilyen Digital Twin, vagyis digitális iker segítségével követhetővé válhat például:

• egyes berendezések működési állapota;
• az energia- és közműfelhasználás;
• a hőmérsékleti és környezeti értékek;
• a terhelések és teljesítménymutatók változása;
• valamint a karbantartások és meghibásodások története.

Hogyan hasznosítja az AFMTEC a nemzetközi tanulságokat?

A nemzetközi tapasztalatokból öt, közvetlenül alkalmazható alapelv rajzolódik ki:

1. Az üzemeltetési igényeket már a projekt elején meg kell határozni.
2. Csak olyan adatot érdemes előállítani, amelynek ismert felhasználási célja van.
3. Az információ minőségét és teljességét az átadás előtt ellenőrizni kell.
4. A modellnek kapcsolódnia kell a beruházó meglévő és jövőbeli rendszereihez.
5. A digitális megoldás teljesítményét mérhető üzemeltetési mutatókkal kell
   értékelni.

Az AFMTEC Services BIM-integrátori szerepe éppen ezek összehangolásában válik fontossá.
A vállalat a beruházói célokat információs követelményekre fordítja le, támogatja azok érvényesítését a tervezés és a kivitelezés során, ellenőrzi a létrejövő adatokat, majd kialakítja
az üzemeltetésben használható AIM-modellt és a szükséges rendszerkapcsolatokat.

A jövőálló beruházás adatból is épül

A nemzetközi gyakorlat világos üzenetet közvetít a beruházóknak és tulajdonosoknak: ha az
üzemeltetés csak az átadáskor kerül napirendre, a legfontosabb döntések jelentős része már
megszületett, az értékes adatok egy része pedig elveszhetett vagy nehezen visszakereshetővé
vált.

A hosszú távú megtakarítás alapja ezért nem az átadás után telepített újabb szoftver, hanem az
előre megtervezett információs folyamat. Már a beruházás elején meg kell határozni, milyen
adatokat kell létrehozni, ki felel azokért, hogyan történik az ellenőrzésük, mely rendszerekben
lesznek felhasználhatók, és milyen mutatókkal mérhető majd az eredmény.

Az AFMTEC Services által létrehozott BIM-alapú létesítményüzemeltetési modell hidat képez a beruházás és a működés között. Segít megőrizni a projekt során keletkező információ értékét, támogatja az átlátható átadást, a tervezhető karbantartást és a megalapozott tulajdonosi döntéseket.

A beruházó így nemcsak egy elkészült épületet kap, hanem annak hosszú távon hasznosítható
és továbbadható digitális tudásbázisát is. A megvalósítás érettségétől függően az érintett üzemeltetési költségekben 2–20% közötti megtakarítási potenciál nyílhat meg, miközben
javulhat az épület rendelkezésre állása, átláthatósága és hosszú távú értékállósága.

A kérdés tehát nem az, hogy a jelenlegi beruházó fogja-e évtizedeken keresztül üzemeltetni az
épületet. A kérdés az, hogy létrehoz-e egy olyan létesítményt, amelynek hosszú távú működési értéke az átadás, az üzemeltetés kiszervezése vagy az értékesítés után is megmarad.